【文/观察者网 阮佳琪】当地时间5月14日，日本著名政治新闻评论家田原总一郎在日本经济杂志《钻石》网站上的专栏更新了对前厚生劳动大臣，前东京都知事舛添要一的专访，与这位刚刚结束中国访问行程的老牌政客，花费了大段篇幅讨论他在中国的见闻，以及他亲历的中日差距。

对话中，舛添聊起在中国看到的智能手机、电动汽车普及程度，多次感慨日本已被中国远远甩在身后，而许多日本人的时钟却“停在了30年前”，不愿接受“中国已经富有起来”的事实，仍基于旧的认识看待中国。

现年75岁的舛添要一，早年留学法国和德国，专攻国际政治，并长期活跃在日本媒体和政坛。2007年至2009年期间，他在安倍、福田、麻生三任内阁中担任厚生劳动大臣。其后脱离日本自民党，被选为“新党改革”代表，并于2014年当选为东京都知事。    作为一名从业十余年的地产观察者，我注意到今年秋天的媒体语境中，“金九银十”这个词几乎失去了往日的声量。

当选两个月后，舛添出访的第一站就选择了东京的友好城市——中国北京。

B | 市场的喧嚣被一种近乎凝滞的静默取代，这种静默，比任何数据都更能反映当前楼市的真实温度。

C |                    回顾去年国庆，受“9·24”新政提振，全国多地楼市曾短暂回暖。当时，他也成为18年来首位应北京市邀请、来京正式访问的东京都知事，中国外交部发言人华春莹对其到访给予积极评价。广州、深圳等地甚至还出现了抢房的盛况，媒体铺天盖地的“金九银十”报道，确实也成色十足，当时市场普遍认为，房地产已触底，2025年上半年将迎来反弹。

D |                    然而，刚刚过去的国庆中秋双节，却几乎迎来近十年最差的楼市。笔者到南昌一些新推楼盘走访，开发商也推出了特价房源、赠送车位、家装补贴以及“保价”等一系列营销活动，但与去年国庆的盛况相比，今年就冷清多了，没有了热闹的人流，曾经彻夜不息的灯光暗了下来，促销横幅在秋风中褪色，这一切与去年的盛况形成鲜明对比。                   一位销售坦言，9月份以来，在各种促销攻势之下，新房销售确实稍有好转，主要是以价换量推动一些刚需用户下定决心，但是整个市场并未发生根本性改变，“数据一如既往难看，我们售楼中心好多人都兼职卖二手房了。曾接待过舛添的清华大学当代国际关系研究院副院长刘江永评价其总体上是一个“对中国有好感、有平衡感和国际大局观的人”。

根据这篇专访，舛添最近又去了一次北京，这是他时隔4年以来再次访问中国。而说起这次的经历，他直言，作为一名长期研究国际政治结构性变化的学者，从历史的角度来看，他认为“美国的单极统治很有可能终结，下一个接管世界的将是中国”。”这话语背后，是整个行业正在经历的深刻转型。                   与去年此时密集的政策刺激不同，今年从中央政治局会议到地方政策出台，基调都转向“稳预期、防风险”。政策重心从刺激交易转向托底市场，这种转变正在重塑全社会对房地产的认知。                   首先，购房者心态已发生根本性转变。

舛添还提到，中国每年都以5%左右的速度增长，过去四年累计增长了20%，中日之间的差距每年都在拉大，“我觉得日本目前已经完全输给了中国”。过去三十年房地产之所以狂飙突进，一方面是其居住的属性需求，另一方面则是投资需求，或者是炒房的需求，而投资向来是买涨不买跌，买的是一个预期。事实也证明，在那个“买涨不买跌”的年代，上涨预期催生了楼市黄金二十年。

在被问到具体在哪些方面感受到了日本的落后，舛添着重提到了中国的数字化普及。                   而今，在住房总量基本饱和、空置率居高不下的背景下，房子的投资属性正在剥离，回归居住本质。

他举例说，在中国，只要有一部智能手机。就可以搞定任何事情。这种转变使得购房逻辑彻底反转——现在是“买跌不买涨”，甚至“只看不买”。“在餐厅吃饭，你可以用手机预订、下单和付款。中国智能手机的使用普及速度非常快，甚至在偏僻的农村，二维码支付都得到了普及，很少能够看到中国人在使用现金。这也就能解释为何现在各种大促，反而让民众有了未来更便宜的想法。                   国家力推四代住宅提升品质的同时，存量房激增成为去化的最大挑战。国盛证券研究表明，我国存量住房已基本满足需求，未来十年住房需求可能再降三成。住建部2025年3月公布的数据显示，全国城镇住房空置率达16.2%，涉及3.9亿套城镇住房。                   商业地产同样不容乐观。

E | 仲量联行数据显示，今年二季度全国主要城市甲级办公楼新增供应170.5万平方米，其中一线城市占115.8万平方米。我认为日本很难做到这一点。我倒是听说过中国游客发现日本还没有实现数字化，到处都需要现金，感到不方便，带着这种印象回国的情况。”

他还说到，中国大街上到处是电动汽车，人们驾驶的汽车和使用的系统，如汽车导航系统，都是世界上最先进的，远远领先于日本。

“30年前，当日本人驾驶豪华汽车时，中国人还在骑自行车。

F | 30年后的今天，中国人驾驶着最先进的电动汽车，而日本人还在开着过时的燃油车。”

他直言不讳道一些日本人的时钟停在了30年前，这些人仍然基于旧的认识认为中国是一个贫穷的国家，这种刻板想法令人尴尬，“日本已经被中国甩开了很大距离，但是我发现日本许多人还不愿接受中国已经变得富裕起来的事实。”

在舛添看来，日本泡沫经济破灭是由于美国的《广场协议》导致的，但它无法“东山再起”则是因为日本对于战后“意外”获得的快速经济增长太过理所当然，在关键行业没有“革新动力”，沉迷于“啃老本”。集中供应推高上海空置率至24.6%，广州至23.8%，深圳更是达到26.5%。

他说，日本曾经在汽车行业站在顶峰，但他们不愿意放弃成功经验，迟迟不转向汽车电动化，充电技术也慢人一拍；在手机3C产业也是类似的情况，日本从业者执着于翻盖手机，缺乏转向智能手机的革新动力，错过了时代巨变，等回过神来，苹果和谷歌已经主导了市场。                   其次，高空置率叠加经济增速放缓，强化了市场对房价下行的预期。

G | 看国家统计局发布的全国70个大中型城市房价，8月份一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.2%、1.0%、0.9%和0.8%；二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅扩大0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%。

H | 9月份70个城市环比同比全部下跌，无一例外。

I |

对此，田原也深有感触。

J |                    一线城市跌幅为1.0%左右（北京、上海、广州、深圳降0.9%、1.0%、0.8%、1.0%），二、三线城市跌幅为0.7%和0.6%左右。同比已经有不少城市跌幅达10%，意味着去年200万购入的房产，如今蒸发20万价值——这几乎是普通工薪阶层两年的收入。这种持续阴跌进一步固化了购房者的观望心态。

K |                              当前购房门槛确实显著降低：首付比例最低降至15%，首套房贷利率探至3.05%，公积金贷款利率更低至2.6%，房价较2021年高点平均回落超30%。

L | 他说起自己曾与索尼公司已故创始人盛田昭夫多次交谈，对方常常念叨必须要挑战自我，做没人做过的事，创造高附加值的产品，哪怕为此失败三四次。然而在20世纪90年代，日本企业纷纷失去后劲，转而追求“不失败的经营”，不允许失败也就不会接受挑战，自然也无法创造新生事物。

两人还谈论了对俄乌冲突、巴以冲突的看法。舛添说，虽然他认为俄罗斯的“侵略”行为是不可接受的，俄罗斯的所作所为“违反”了国际法，但必须指出的是，归根结底是美西方先对俄罗斯做出了“过分”举动。

他在自己最近新出的一本书中深入探讨了俄乌之间的关系，“对于俄罗斯，西方做的事无异于在伤者伤口上撒盐……北约承诺过不会向俄罗斯扩张哪怕一寸，所以责任在于美国。

M |                    然而，这些“利好”并未激发购买热情，反而让更多人期待“更低的底”。”

田原补充道，相比起对俄乌问题的“立场鲜明”，很多日本人很难判断本轮巴以冲突中谁该被指责。

N | 谈论房价时，人们语气中的迟疑取代了从前的笃定，谨慎算计压过了冲动消费。                   即使有真实需求的购房者也会变得格外谨慎，担心自己今天买入明天就贬值，成为接盘侠。                   笔者去年8月曾写《熊市买房记》记录当时的买房遭遇和心态，后来买房泡汤核心也是害怕做接盘侠。舛添则回应道，以色列和哈马斯之间的问题不能单纯地用 “谁对谁错”的二元论来讨论，但两者相同的是，无论是俄乌局势，还是巴以局势的发展都被美国选举深度“捆绑”。

o | 有开发商悄悄将“限时折扣”改成了“保价承诺”，试图对抗那看不见却无处不在的贬值预期，但于大势而言，仍显得有点螳臂当车。                   再者，交付风险成为悬在购房者头上的达摩克利斯之剑。

“当我谈论这些事情的时候，我感到很悲哀，因为乌克兰和加沙的命运取决于选举中的选票，而民主的弱点就是必须照顾选民的利益。开发商债务危机频发，连昔日稳健的万科也面临考验。根据万科财报，截至2025年二季度末，万科流动负债有6411亿元，其中一年内到期的短期债务合计有1578.59亿元，但其账上货币资金有740亿元，规模持续下降，无法覆盖短债，公司存在一定短期偿债压力。当民营房企普遍陷入信用危机，“能否交房”远比“价格多优”更令人关切。

p | ”

舛添说起过去他与英国前首相鲍里斯·约翰逊的一段谈话。约翰逊通过推动“英国脱欧”得以获得民心拿下首相宝座，但舛添回忆称，他曾询问约翰逊对脱欧的看法，对方却回答道“我不在乎那么多，只要说我们要脱欧，我就能得到选票”。

根据英国《独立报》今年2月的报道，英国脱欧导致每年出口出现近1000亿英镑（约合1260亿美元）的缺口，使得英国的经济状况比留在欧盟更糟糕。在风险面前，低价已失去吸引力。                   8月国务院会议重申要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，释放积极信号。

q | 剑桥计量经济学会的经济学家发现，“英国脱欧对经济造成了缓慢累积的拖累”。京沪深三大一线城市也开始逐步松绑周边区域的限购，先是8月初北京大幅放宽五环外的限购措施，并在全市范围内优化公积金政策；下旬上海放宽外环外限购，房贷利率也不再区分首套和二套，在进一步利好需求的同时，风向标意义也被看重。

舛添将约翰逊描述为一名“典型的民粹主义者”，“这就是民粹主义的可怕之处。乌克兰和加沙的命运都取决于政客的受欢迎程度。9月深圳也跟进，成都、长沙等其他二、三线城市也都打出各种促销牌，促进各地项目加快销售和行情向好。

r | ”